Servitù atipica e non obbligazione «propter rem» la clausola che limita la proprietà: il terzo ben può prendere conoscenza nell’atto di trasferimento del bene, ma non basta il richiamo alla convenzione

Addio divieto al bed and breakfast in condominio. Altrettanto vale per case-famiglia, affittacamere, pensioni o alberghi. Almeno quando l’originario regolamento di natura contrattuale non risulta trascritto nei registri immobiliari: in tal caso, infatti, la clausola che limita il diritto di proprietà risulta inopponibile all’acquirente, a meno che il terzo non prende atto dei divieti esistenti sulla destinazione degli immobili nel contratto di trasferimento del bene. E ciò perché i paletti posti da regolamento non sono obbligazioni propter rem ma vere e proprie servitù atipiche: nella nota di trascrizione devono essere indicate le specifiche clausole che limitano la proprietà esclusiva e non basta un generico rinvio al regolamento dell’ente di gestione. È quanto emerge dalla sentenza 21024/16, pubblicata il 18 ottobre dalla seconda sezione civile della Cassazione.

Presupposto mancante
Accolto il ricorso del condomino che impugna la delibera dopo l’introduzione dell’off limits al b&b. Sbaglia la Corte d’appello a ignorare la questione della mancata trascrizione del regolamento: il divieto introdotto non costituisce infatti un mera obbligazione ob rem perché l’impossibilità di destinare a bed and breakfast l’appartamento incide non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino: manca, spiegano gli “ermellini”, il presupposto dell’agere necesse nel soddisfacimento di un corrispondente interesse creditorio. E la reciprocità dei limiti risulta incompatibile con lo schema obbligatorio.

Interessi e interferenze
Non è invece estranea alla materia delle servitù la conseguenza che lo svantaggio che deriva dai paletti posti dal regolamento convenzionale di condominio riguardi più che gli immobili proprio i soggetti che ne godono a qualsiasi titolo: l’interferenza di interessi personali non fa venire meno la realità del peso, si pensi ad esempio alla servitù di non edificare. Insomma: il divieto di b&b è un vero e proprio peso imposto all’appartamento e l’opponibilità ai terzi acquirenti risulta regolata secondo le norme proprie della servitù con tanto di trascrizione: sono gli articoli 2659, primo comma n. 2, e 2665 Cc a imporre che le specifiche clausole limitative debbano essere indicate. Parola al giudice del rinvio.

I diritti si pagano: chi vanta la titolarità esclusiva del lastrico solare dell’edificio deve rassegnarsi a pagare i danni. Un principio confermato dalla sentenza della Cassazione a Sezioni unite del 10 maggio 2016, n. 9449, riguardante fattispecie della responsabilità per danni derivanti dal lastrico solare esclusivo (esistente in un edificio in condominio).

La Suprema corte, infatti, con la pronuncia 3239 del 7 febbraio 2017 ha affrontato, ancora una volta tale ipotesi dannosa, collocandosi certamente nel solco del precedente intervento ma senza dimenticare di fare anche un passo in avanti nell’ulteriore specificazione interpretativa dell’articolo 1126 del Codice Per cercare di avere un quadro il più sistematico possibile dei complessi principi affermati è opportuno ripercorrere in prima battuta quanto affermato dalle Sezioni unite.

Vediamo in ordine i princìpi da seguire:

1. a) la responsabilità per l’eventuale danno causato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare esclusivo (o dalla terrazza a livello, sempre esclusiva) va ricondotta nell’ambito dell’illecito extracontrattuale;
2. b) in ogni caso, non si può ignorare la specificità di tale tipologia di copertura, in quanto, da un lato, la sua superficie, costituisce oggetto dell’uso esclusivodi chi abbia il relativo diritto; e, dall’altro, la sua parte strutturale sottostante costituisce “cosa comune”, perché contribuisce ad assicurare la copertura dell’edificio;
3. c) diverse sono le posizioni del titolare dell’uso esclusivo sul lastrico solare e del condominio;
4. d) da una parte, il titolare di tale diritto è tenuto agli obblighi di custodia, ex articolo 2051 del Codice civile, in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso;
5. e) dall’altra parte, il condominio è tenuto (secondo gli articoli 1130, comma 1, n. 4. e 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile) a compiere gli atti conservativie le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio e della relativa omissione risponde in base all’ articolo 2043 del Codice civile;
6. f) queste due responsabilità di cui ai punti d) ed e) possono concorrere tra loro;
7. g) in tal caso, il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o di ricostruzione dall’articolo 1126 del Codice civile (un terzo/due terzi) costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all’uso e alla custodia della cosa, valevole anche ai fini della ripartizione del danno eventualmente cagionato;
8. h) diversamente, nel caso in cui risulti che il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello sia responsabile dei danni provocati ad altre unità immobiliari presenti nell’edificio per effetto di una condotta che abbia essa stessa provocato il danno; ipotesi in cui il titolare del diritto va conseguentemente ritenuto l’unico responsabile.

Da tale impostazione, che ormai può dirsi definitiva, deriva che non possono più essere prese in considerazione le precedenti sentenze della Cassazione che attribuivano la custodia del lastrico solare al condominio (25288/2015), ai condòmini (1674/2015), o addirittura all’amministratore (17983/2014) anche se tale area fosse esclusiva.

In sostanza, per le Sezioni unite del 2016 il «custode» è solo il titolare esclusivo, e non il condominio, il quale risponde, al massimo, per una sua condotta illecita (articolo 2043 del Codice civile), qual è certamente l’omissione di manutenzione.

La pronuncia della Cassazione 3239/2017, oltre a confermare questa impostazione, aggiunge un tassello importante per la valutazione del caso concreto: per poter attribuire la responsabilità per danni derivanti dal lastrico solare occorre effettuare un’indagine – evidentemente a mezzo di perizia tecnica (e anche in base alle altre risultanze processuali) – sulle specifiche cause dell’evento e se tali cause, in particolare, sono ascrivibili a un concorso di responsabilità oppure a un fatto esclusivo del titolare del diritto di uso (come nell’ipotesi dei danni provocati dall’ostruzione alla griglia di scarico delle acque piovane su un lastrico solare di proprietà esclusiva, chiarita dalla Cassazione con la sentenza 26086/2005 )

L’antenna televisiva

Le nuove tecnologie sono sempre più diffuse, il passaggio dall’analogico al digitale, a dicembre 2012, aveva coinvolto già 20 milioni di abitazioni. La maggior qualità del segnale, l’aumento del numero di programmi, il minore inquinamento elettromagnetico sono solo alcuni dei fattori che hanno determinato un vero e proprio boom di antenne e parabole presenti su terrazzi e balconi delle nostre città. Il Legislatore, conscio del cambiamento, ha voluto agevolare l’installazione dei nuovi impianti satellitari fermo restando che occorre introdurre una distinzione tra quelli personali e quelli “centralizzati”. Non bisogna dimenticare che, secondo una giurisprudenza ormai datata, l’articolo 21 della Costituzione garantisce la libera manifestazione del proprio pensiero e la ricezione del pensiero altrui con ogni mezzo di diffusione, compresi i canali televisivi (Cass. civ., Sez. II, sent. 16 dicembre 1983, n. 7418).

 Le antenne private

Le antenne private possono essere installate nella proprietà esclusiva senza alcuna autorizzazione dell’assemblea; il diritto di installare un’antenna, tradizionale o satellitare, nella proprietà privata, non può essere contestato proprio perché verrebbero compromessi diritti di rango costituzionale. La Costituzione tutela il diritto all’informazione al punto da rendere possibile l’installazione delle antenne radio-televisive persino sul tetto del vicino purché, bene inteso, ci si trovi nella impossibilità di utilizzare spazi propri, altrimenti il sacrificio imposto ai vicini sarebbe ingiustificato (Cass. civ. Sez. II, sent. 21 aprile 2009, n. 9427 e sent. 6 maggio 2005, n. 9393)
Nel caso in cui sia necessario installare l’antenna sul terrazzo di uso esclusivo di proprietà del terzo, gli impianti dovranno essere collocati in modo da non impedire il libero utilizzo della proprietà privata.
Ovviamente il proprietario dell’antenna dovrà farsi carico di tutti i costi necessari alla sua installazione, manutenzione e, eventualmente, al suo smantellamento, provvedendo a tutte le necessarie operazioni di ripristino.
Poniamo il caso in cui il proprietario del locale a piano terra non abbia accesso al lastrico solare e, quindi, sia escluso dal pagament delle spese relative all’uso. Cosa succede se vuole installare l’antenna sul lastrico?
La giurisprudenza è propensa a ritenere che il proprietario del locale abbia tutto il diritto di procedere all’installazione dell’impianto con i limiti sopra indicati ma con una precisazione: occorrerà rivedere le tabelle millesimali prevedendo il diritto d’uso del lastrico. All’esercizio di un maggior diritto deve corrispondere, per ovvi motivi, un maggior onere a carico del proprietario.
Se vuole accedere al terrazzo, ipoteticamente, attraverserà l’androne del portone, utilizzerà le scale ed, eventualmente, accenderà la luce; se esistente, utilizzerà l’ascensore. A questo punto, per quale motivo perché non dovrebbe concorrere alle relative spese?

Le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle se l’assemblea di condominio modifica i criteri stabiliti dalla legge o da tutti i condomini. Il decreto ingiuntivo per il pagamento degli oneri condominiali può essere posto nel nulla anche quando il verbale con cui l’assemblea ha approvato la ripartizione delle spese non sia stato impugnato. A stabilirlo è stata la Corte di Cassazione con la sentenza del 28 agosto 2015, n. 17268 .

Le spese sono a carico dei proprietari

Il condominio ottiene dal Giudice di pace un decreto ingiuntivo contro un condomino colpevole di non aver versato circa 500 euro per le spese necessarie all’adeguamento dei garage entroterra. Il condomino recalcitrante si oppone all’ingiunzione sostenendo di non essere tenuto al pagamento di tali oneri in quanto non era proprietario di box, posto auto o cantina nell’entroterra. Il rifiuto viene suffragato dal regolamento di condominio che considera i locali nel piano interrato di esclusiva proprietà dei rispettivi acquirenti. In sostanza, le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dei garage devono essere ripartite esclusivamente tra i proprietari in ragione di millesimi spettanti a ciascuno. L’opposizione viene accolta ma la sentenza viene appellata dal condominio. Il giudice d’appello conferma la sentenza di primo grado e revoca il decreto ingiuntivo ma il condominio, non contento, ricorre in cassazione.

Le ragioni del condominio

Il condominio sostiene che il condòmino dissenziente, non avendo impugnato il verbale di assemblea con cui era stato approvato il preventivo e la relativa ripartizione delle spese, non poteva sottrarsi dal relativo pagamento. L’assemblea di approvazione, in altre parole, avrebbe “cristallizzato” la situazione. Viene presentata una ulteriore eccezione: il regolamento di condominio prevede che «i condomini non proprietari dei posti macchina possono accedere all’autorimessa con autoveicoli per il tempo necessario ad effettuare le operazioni di carico e scarico». Conseguentemente, le spese di manutenzione graverebbero su tutti i condomini e non solo sui proprietari.

Il principio base

La Cassazione respinge il ricorso sottolineando che «in tema di condominio, le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle, se l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge o, in via convenzionale, da tutti i condomini (si veda la sentenza della Cassazione del 29.3.2007, n. 7708). (…) è appena il caso di ribadire che il rimedio dell’impugnazione offerto dall’art. 1137 c.c. nei confronti delle deliberazioni assembleari condominiali – e la disciplina relativa, anche in ordine alla decadenza – riguarda unicamente le deliberazioni annullabili e non quelle nulle (Cassazione, sentenza del 10.6.1981, n. 3775).» Il condomino, quindi, può opporsi al decreto ingiuntivo anche quando non abbia preventivamente impugnato il verbale dell’assemblea che disciplinava le modalità di ripartizione delle spese.

La Cassazione torna sui balconi : gli elementi decorativi ne fanno una parte comune della facciata. La vicenda è originata da un condomino che si rivolge al Tribunale di Arezzo, che respinge la domanda, impugnando la delibera assembleare nella parte in cui ha messo a suo carico parte del costo dei lavori di restauro delle strutture aggettanti all’esterno delle facciate. Tali facciate, a dire dell’attore, erano di proprietà esclusiva (con le ovvie conseguenze in punto imputazione delle spese) degli alloggi del primo e secondo piano, sui quali il ricorrente, che possedeva il piano terra, non aveva “uso ne utilità”.

La Corte D’Appello, a sua volta, respingeva il gravame proposto dal condominio soccombente rilevando come il criterio di ripartizione delle spese adottato dall’assemblea “appare conforme ai principi affermati in materia dalla giurisprudenza in relazione ai rivestimenti ed agli elementi decorativi della parte frontale o di quella inferiore dei balconi aggettanti”.

Avverso tale decisione proponeva ricorso in Cassazione il condomino (nuovamente) soccombente: sostenendo in poche parole che i balconi e le terrazze, costituiscono una sorta di prolungamento dell’appartamento dal quale si propendono, e quindi non possono considerarsi beni di proprietà comune bensì esclusiva dei proprietari degli appartamenti ai quali accedono.

Nel respingere (quindi per la terza volta) le ragioni fatte valere dal condominio ricorrente, la Cassazione (Sentenza n. 10209 del 19.05.2015 , Sez. II) aveva modo di ricordare principi già chiaramente espressi in altre sentenze, e cioè che per quanto i balconi aggettanti siano effettivamente di proprietà dei singoli condomini che vi accedono dal proprio appartamento, devono viceversa considerarsi di proprietà comune di tutti i condomini (anche di quelli che come nel caso esaminato risiedono a pian terreno) “i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole”.

Il principio, in altre parole, è quello notissimo del valore estetico della facciata: che quando è presente fa si che si parli di un bene di tutto il condominio (essendo un elemento dei quali tutti i condomini traggono vantaggio) con la ovvia conseguenza che le spese per la relativa manutenzione andranno (appunto) ripartite fra tutti i condomini e non saranno di esclusivo onere dei singoli proprietari muniti di balcone.

Una volta accettato nel corso del giudizio oggetto di commento, in altre parole, che effettivamente la facciata in questione aveva un suo particolare valore estetico, la Corte di Cassazione ha ritenuto corretta la decisione dei giudici di merito di considerare valida la delibera assembleare che aveva operato tenendo conto, in punto spese, della proprietà comune tra tutti i condomini della facciata (o per meglio dire “delle strutture aggettanti all’esterno della facciata).

I diritti si pagano: chi vanta la titolarità esclusiva del lastrico solare dell’edificio deve rassegnarsi a pagare i danni. Un principio confermato dalla sentenza della Cassazione a Sezioni unite del 10 maggio 2016, n. 9449, riguardante fattispecie della responsabilità per danni derivanti dal lastrico solare esclusivo (esistente in un edificio in condominio).
La Suprema corte, infatti, con la pronuncia 3239 del 7 febbraio 2017 ha affrontato, ancora una volta tale ipotesi dannosa, collocandosi certamente nel solco del precedente intervento ma senza dimenticare di fare anche un passo in avanti nell’ulteriore specificazione interpretativa dell’articolo 1126 del Codice Per cercare di avere un quadro il più sistematico possibile dei complessi principi affermati è opportuno ripercorrere in prima battuta quanto affermato dalle Sezioni unite.

Vediamo in ordine i principi da seguire:

• la responsabilità per l’eventuale danno causato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare esclusivo (o dalla terrazza a livello, sempre esclusiva) va ricondotta nell’ambito dell’illecito extracontrattuale;
• in ogni caso, non si può ignorare la specificità di tale tipologia di copertura, in quanto, da un lato, la sua superficie, costituisce oggetto dell’uso esclusivo di chi abbia il relativo diritto; e, dall’altro, la sua parte strutturale sottostante costituisce “cosa comune”, perché contribuisce ad assicurare la copertura dell’edificio;
• diverse sono le posizioni del titolare dell’uso esclusivo sul lastrico solare e del condominio;
• da una parte, il titolare di tale diritto è tenuto agli obblighi di custodia, ex articolo 2051 del Codice civile, in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso;
• dall’altra parte, il condominio è tenuto (secondo gli articoli 1130, comma 1, n. 4. e 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile) a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio e della relativa omissione risponde in base all’articolo 2043 del Codice civile;
• queste due responsabilità di cui ai punti d) ed e) possono cg) in tal caso, il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o di ricostruzione dall’articolo 1126 del Codice civile (un terzo/due terzi) costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all’uso e alla custodia della cosa, valevole anche ai fini della ripartizione del danno eventualmente cagionato;
• diversamente, nel caso in cui risulti che il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello sia responsabile dei danni provocati ad altre unità immobiliari presenti nell’edificio per effetto di una condotta che abbia essa stessa provocato il danno; ipotesi in cui il titolare del diritto va conseguentemente ritenuto l’unico responsabile.

Da tale impostazione, che ormai può dirsi definitiva, deriva che non possono più essere prese in considerazione le precedenti sentenze della Cassazione che attribuivano la custodia del lastrico solare al condominio (25288/2015), ai condomini (1674/2015), o addirittura all’amministratore (17983/2014) anche se tale area fosse esclusiva.

In sostanza, per le Sezioni unite del 2016 il «custode» è solo il titolare esclusivo, e non il condominio, il quale risponde, al massimo, per una sua condotta illecita (articolo 2043 del Codice ci

La pronuncia della Cassazione 3239/2017, oltre a confermare questa impostazione, aggiunge un tassello importante per la valutazione del caso concreto: per poter attribuire la responsabilità per danni derivanti dal lastrico solare occorre effettuare un’indagine – evidentemente a mezzo di perizia tecnica (e anche in base alle altre risultanze processuali) – sulle specifiche cause dell’evento e se tali cause, in particolare, sono ascrivibili a un concorso di responsabilità oppure a un fatto esclusivo del titolare del diritto di uso (come nell’ipotesi dei danni provocati dall’ostruzione alla griglia di scarico delle acque piovane su un lastrico solare di proprietà esclusiva, chiarita dalla Cassazione con la sentenza 26086/2005 )

l nuovo art. 63 disp. att. c.c. permette all’amministratore di condominio, in via di autotutela e senza necessità di ricorrere previamente al giudice, di sospendere dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato il condomino moroso nel pagamento dei contributi condominiali per più di un semestre

Questo potere è da intendersi come un potere-dovere dell’amministratore: il relativo esercizio è legittimo ove la sospensione sia effettuata intervenendo esclusivamente sulle parti comuni dell’impianto, senza incidere sulle parti di proprietà esclusiva del condomino moroso.

Secondo il Tribunale di Modena, sentenza 5 giugno 2015, non merita accoglimento il ricorso d’urgenza presentato dal condomino per ottenere l’immediato ripristino dell’erogazione della fornitura d’acqua: il ricorso ex art. 700 c.p.c. deve essere rigettato, in quanto da ritenersi inammissibile

Il giudice sottolinea che il potere del condominio di sospensione della rete idrica rientra appieno nel potere-dovere riconosciuto dalla legge all’amministratore a seguito delle modifiche legislative intervenute: laddove si protragga la morosità del condomino per almeno sei mesi, l’amministratore procede autonomamente, senza alcuna autorizzazione giudiziale, alla sospensione della fruizione dei servizi comuni di cui è concesso il separato godimento.

Nel caso di specie, il ricorrente sarebbe anche stato privo di legittimazione attiva, in quanto occupava l’immobile senza titolo: a seguito di atto di pignoramento, l’uomo ne avrebbe perso il possesso anche per quanto riguarda le relative pertinenze e servizi. Il condomino così esecutato è un semplice custode dell’immobile del quale ha mantenuto la detenzione, immobile di cui è stata anche disposta la vendita forzata, con delega a professionista incaricato, a seguito della quale il debitore ha perso anche la detenzione dell’immobile di sua proprietà che spetta al custode nominato dal GdE.

Il Tribunale di Bologna con l’ordinanza del 3 aprile 2018, ha aderito all’orientamento giurisprudenziale che non ritiene «intangibili» i servizi di acqua e gas a fronte di una perdurante morosità del condomino: non si considera accettabile il generico riferimento all’articolo art. 32 della Costituzione («La Repubblica tutela la salute come fondamentale diritto dell’individuo ») operato da chi propende per l’opposta tesi, dato che nel nostro ordinamento non sussisterebbe un obbligo per i condòmini in regola con i pagamenti di assumersi personalmente, a fini solidaristici, l’obbligazione dei condòmini morosi. Ciò in quanto, alla luce del diritto alla salute, verrebbero sacrificati i diritti dei condòmini in regola con i pagamenti che, di fatto, resterebbero gravati di un obbligo di «solidarietà coattiva»

La vicenda del Tribunale di Bologna ha inizio con ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c. sulla cui base veniva domandata al giudice l’autorizzazione alla sospensione dei servizi di riscaldamento, di acqua calda e fredda e al distacco dell’antenna televisiva centralizzata, in danno di un condòmino in ragione della sua conclamata e ingente morosità. Dopo un primo rigetto del ricorso d’urgenza, il Tribunale di Bologna ha ritenuto che si fosse in presenza dei requisiti previsti dall’articolo 63 disp. Att. c.c. la conclamata morosità del condomino per più di un semestre e l’esistenza di servizi in condominio suscettibili di godimento separato.

Si ricorda che, con specifico riferimento alla fornitura idrica, il Dpcm del 29 agosto 2016 è normativa posta a tutela degli utenti morosi, ai quali, una volta dimostrato lo «stato di disagio economico-sociale», deve essere comunque garantito un quantitativo minimo di erogazione del “bene acqua”.

Il Tribunale di Bologna del 3 aprile 2018 riteneva che mancava la prova dello stato di bisogno in cui si sarebbe trovato il condòmino, mentre per ciò che concerne il servizio di antenna centralizzato non ci sono dubbi sul fatto che lo stesso non rappresenti un servizio essenziale. Conseguentemente, in accoglimento del reclamo, il Tribunale ha autorizzato il condominio a sospendere i servizi di riscaldamento e acqua, nonché al distacco dell’antenna televisiva centralizzata in danno del proprietario dell’appartamento in condominio

Il condominio, proprietario del giardino, risponde delle infiltrazioni subite dal seminterrato del vicino anche se il muro di confine non è stato sufficientemente impermeabilizzato. Irrilevante il comportamento del danneggiato sia in ordine alle modalità costruttive che per la mancata manutenzione. A stabilirlo è la Corte di Cassazione con la sentenza del 27 luglio 2018, n. 15730 .

La vicenda nasce dalle lamentele di un confinante che subisce delle infiltrazioni provenienti dal giardino del condominio vicino. Le parti si rimpallano la responsabilità. Secondo il danneggiato, le infiltrazioni sarebbero addebitabili esclusivamente al condominio proprietario del giardino aderente al muro. Il condominio rifiuta ogni addebito in quanto la responsabilità sarebbe dello stesso danneggiato per un duplice motivo: non solo, nel realizzare il muro, non avrebbe provveduto ad una sufficiente impermeabilizzazione dello stesso, ma avrebbe omesso le necessarie opere di manutenzione. Non trovando una soluzione bonaria, la questione finisce nelle aule di giustizia.

Secondo il consulente tecnico d’ufficio (Ctu) l’umidità deriverebbe dal giardino realizzato dal condominio, dotato, tra l’altro, di un impianto di irrigazione. Le infiltrazioni sarebbero imputabili alla mancata impermeabilizzazione delle pareti controterra ed al decorso del tempo che avrebbe determinato il progressivo cedimento dell’intonaco e l’imbibimento delle murature.

Stabilita la causa del danno, sorge un dilemma: di chi è la responsabilità? Del proprietario del muro che ha mancato nel realizzare l’impermeabilizzazione delle pareti controterra e nell’effettuare le necessarie opere di manutenzione o del condominio proprietario del giardino?

I giudici di merito (confermato dalla Cassazione), richiamando l’articolo 2051 del Codice civile, che disciplina la responsabilità delle cose in custodia, sanciscono la responsabilità del possessore del giardino (quindi del condominio) individuato come fonte delle infiltrazioni. Poiché la responsabilità per i danni da cose in custodia ha carattere oggettivo, al danneggiato basta dimostrare il danno subito e il rapporto di causalità con il bene in custodia mentre il proprietario della cosa può evitare la responsabilità solo dimostrando il caso fortuito. Ma dato che il Ctu aveva già dimostrato l’esistenza del danno e la causa (le infiltrazioni provenienti dal giardino condominiale), il condominio non ha avuto scampo in quanto proprietario del terreno.

E, trattandosi di responsabilità oggettiva, anche la circostanza che il condominio fosse all’oscuro delle modalità costruttive del muro confinante, diventa un fatto irrilevante.

Secondo la Corte d’appello poi (e la Cassazione conferma) il condominio, nel momento in cui ha piantumato in prossimità del muro preesistente, avrebbe dovuto farsi carico della sua impermeabilizzazione.

In un condominio la terrazza a livello è una superficie scoperta delimitata da parapetti e di esclusiva proprietà (o di godimento esclusivo) di un singolo condomino, che assurge per la sua fisionomia a copertura di una parte dell’edificio, normalmente gli alloggi sottostanti

Essa, anche se ha la funzione di coprire parzialmente il palazzo, assolve alla medesima funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. In considerazione di ciò, è soggetta alla disciplina dell’art. 1126 c.c., volto alla regolamentazione del criterio di ripartizione delle spese relative alla conservazione, ricostruzione, manutenzione dei lastrici solari di proprietà esclusiva.

L’art. 1126 c.c. così recita: <<quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.>>

Il criterio di ripartizione delle spese così definito è assolutamente pacifico nella giurisprudenza di legittimità (vedasi Cass. 22896/2013; Cass.5814/2016)

Già la decisione del Supremo Collegio 497/1976, sanciva il seguente principio: <<il condomino che, come proprietario del piano attico, ha l’uso esclusivo di terrazze poste a livello del suo appartamento aventi anche funzione di copertura (lastrico solare) delle sottostanti parti dello stabile, deve concorrere alla spesa di riparazione o ricostruzione del lastrico solare soltanto nella misura di un terzo, restando gli altri due terzi della spesa stessa a carico dei proprietari di piani o porzioni di piani sottostanti, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno>>.

La ripartizione delle spese inerenti gli elementi accessori delle terrazze, quali i parapetti prospicienti la facciata dell’edificio, non è stata esplicitata in una norma. L’assenza di uno specifico criterio legale di riparto rappresenta motivo di contrasto.

La giurisprudenza non è unanime sull’argomento, con tre diversi indirizzi

Un primo filone giurisprudenziale riparte queste spese secondo il criterio fissato dall’art. 1126 c.c., e quindi 1/3 su coloro che hanno l’uso esclusivo della terrazza ed i restanti 2/3 su tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui la stessa serve da copertura.

E’ stato affermato in merito che <<le spese inerenti alla riparazione o ricostruzione di un parapetto di un terrazzo di proprietà esclusiva che, pur assolvendo prevalentemente ad un compito di affaccio, di appoggio di protezione, eserciti altresì una funzione legata al decoro architettonico dell’edificio, sono ripartibili secondo il criterio di cui all’art. 1126 c.c.>> (Trib. Milano 10/2/1992).

Per decoro architettonico si intende <<l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica, fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico>> (Cass. 27551/2005; Cass. 851/2007).

Il decoro architettonico nel senso sopra descritto può essere visto in un qualunque edificio (Cass. 8830/2008).

Esiste un secondo orientamento che considera il parapetto del lastrico solare un prolungamento dei muri perimetrali dell’edificio; prolungamento che, pur garantendo protezione al lastrico solare di uso esclusivo, vale a completare strutturalmente lo stabile, contribuendo a definirne le linee architettoniche (Appello Milano 15/9/1989).

Le spese ad esso relative, secondo questa tesi, andrebbero ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà ai sensi dell’art. 1117 c.c.

Tale soluzione va senz’altro assunta qualora le spese di rifacimento o manutenzione riguardino il rivestimento esterno del parapetto il quale, contribuendo a definire la facciata (soprattutto nel caso dei parapetti in muratura costituenti continuazione del muro perimetrale), concorre a determinare l’aspetto estetico e la fisionomia dell’edificio considerato nel suo complesso.

Ed infatti richiamando la datata ma sempre attuale Cass. 5732/1978, si ha che <<i muri che limitano verso l’esterno gli appartamenti del piano attico – anche nei casi in cui non abbiano funzione di sostegno della copertura dell’edificio – non possono essere considerati come avulsi dalla struttura unitaria del fabbricato condominiale, del quale contribuiscono a formare la complessa struttura architettonica: essi pertanto rientrano tra le parti comuni dell’edificio a norma dello art. 1117 c.c.>>

Infine, il terzo ed ultimo orientamento considera applicabile l’art. 1126 c.c. unicamente alle spese necessarie per la conservazione della funzione di copertura della terrazza escludendo quelle per il rifacimento dei parapetti o di altri ripari, in quanto le predette strutture servirebbero non già alla copertura dei vani sottostanti ma alla praticabilità della terrazza.

Tali spese resterebbero a carico esclusivo del proprietario della terrazza, unico beneficiario della loro presenza (Cass. 15389/2000). Tuttavia, se il parapetto in muratura è nato con l’edificio condominiale ed è necessario abbatterlo e quindi ripristinarlo per poter impermeabilizzare il terrazzo, la spesa segue il criterio dell’art. 1126 c.c. (Cass. 11449/1992).

Al fine di dirimere i dubbi, sarebbe opportuno che l’assemblea condominiale, chiamata a pronunciarsi sulla ripartizione delle spese di riparazione del parapetto di una terrazza a livello, in assenza di una specifica norma regolamentare, stabilisca alla unanimità uno specifico criterio di riparto.

I muri si distinguono principalmente in muri maestri, muri perimetrali e muri divisori

I muri maestri hanno la funzione di sostenere e racchiudere l’edificio, integrandone la struttura portante onde garantirne la sicurezza e la stabilità.

Nella specificazione dei muri maestri si possono riscontrare i c.d. “muri portanti”, ossia quei muri che, come l’intelaiatura di pilastri e architravi, costituiscono l’ossatura e/o il telaio dell’edificio, non distinguendo a seconda che siano collocati all’interno o all’esterno dello stesso. Vi rientrano altresì i c.d. “pannelli di rivestimento e di riempimento” in cemento armato, in muratura o in altro materiale, i quali pur non avendo funzione portante, <<costituiscono parte organica ed essenziale dell’intero immobile il quale, senza la delimitazione da essi operata, sarebbe uno “scheletro vuoto”, privo di qualsiasi utilità>> (Cass. 2773/1992; Cass. 776/1982; Cass. 1186/1971).

Vi è da rilevare che dottrina e giurisprudenza hanno sempre osservato che anche la facciata di un edificio <<rientra nella categoria dei muri maestri e al pari di questi costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato>> (Cass. 1945/1998). La riforma ha ora fatto propri i principi giurisprudenziali, indicando espressamente la facciata, i pilastri e le travi portanti di un edificio tra le parti comuni ex art. 1117, n. 1, c.c.

Secondo questa norma, i muri maestri sono oggetto di proprietà comune del condominio. In quanto tali, sono soggetti nella ripartizione delle spese necessarie per la loro manutenzione e il loro godimento comune ai criteri stabiliti dall’art. 1123, 1 comma, c.c. , sulla base dei millesimi di proprietà del singolo

Trattandosi di beni condominiali occorre rispettare la regola generale di cui all’art. 1102, 1 comma, c.c.: ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, traendone ogni possibile utilità purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne un uso paritetico secondo il loro diritto.

Nel rispetto di questa disposizione, di norma, non sono consentite, considerata la funzione portante dei muri maestri, opere che ne comportino un indebolimento perché ciò potrebbe pregiudicare o causare pericoli alla stabilità dell’intero edificio. La giurisprudenza ha ammesso quegli interventi, quali l’apertura di finestre o vedute su un cortile comune che, in ragione dei poteri spettanti ai sensi dell’art. 1102 c.c. sono fruibili da tutti i condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti (Cass. 13874/2010). Allo stesso modo, sono leciti l’allargamento di una finestra a porta finestra (Cass. 12047/2007), la collocazione di una tubatura di scarico di un servizio (o per il passaggio del gas o sfiatatoi per evitare il ristagno di odori, ecc.), di pertinenza esclusiva di un condomino, in un muro maestro dell’edificio condominiale, per la funzione accessoria cui esso adempie, ferma restando ovviamente la possibilità in caso di infiltrazioni o danni derivanti alle proprietà o comproprietà degli altri condomini di chiedere il risarcimento, anche in forma specifica mediante sostituzioni o riparazioni (Cass. 1162/1999).

I muri possono costituire il perimetro dell’edificio condominiale: pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione legale di comunione ex art. 1117 c.c., in quanto determinano la <<consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, ne delimitano la superficie coperta e ne delineano la sagoma architettonica>>. (Cass. 4978/2007)

Nell’ambito dei muri comuni a tutto il condominio rientrano anche quelli collocati in posizione avanzata o arretrata, anche se non coincidente con il perimetro esterno degli altri piani, nonché le parti dei muri perimetrali che si trovano in corrispondenza delle porzioni di proprietà singola ed esclusiva (Cass. 4978/2007). Anche in presenza di edifici con più corpi di fabbrica, tra loro costituenti un’unica sagoma architettonica, i muri perimetrali in cemento armato (c.d. pannelli di rivestimento o riempimento) che delimitano un edificio rispetto all’altro costruito in aderenza, appartengono a tutti i comproprietari del suolo, poiché costruiti su suolo comune e costituenti, perciò, un elemento strutturale dell’immobile di cui beneficiano tutti i condomini (Cass. 23453/2004; Cass. 2773/1992).

Anche qui per la ripartizione delle spese per la manutenzione, conservazione o ristrutturazione dei muri perimetrali così definiti, si segue il criterio stabilito dall’art. 1123, 1 comma, c.c.: il singolo partecipa alla spesa in ragione dei suoi millesimi di proprietà

Sulla base del principio di comproprietà dei muri perimetrali dell’edificio condominiale, il singolo condomino è legittimato ad apportarvi modificazioni che gli garantiscono una utilità aggiuntiva rispetto agli altri proprietari, a condizione che: non venga limitato il diritto all’uso del muro degli altri condomini; non ne venga alterata la normale destinazione; tali modificazioni non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio (Cass. 16097/2003; Cass. 4314/2002).

Di conseguenza la giurisprudenza considera legittima l’apertura di una porta finestra sul lastrico solare di copertura, in quanto non modifica la consistenza materiale del bene comune e/o la sua destinazione, rispondendo allo scopo di consentire un uso più agevole senza incidere sulla possibilità di utilizzazione degli altri condomini (Cass. 12047/2007), ovvero la realizzazione di aperture e vedute su chiostrine o cortili (Cass. 7402/1986). Costituiscono, invece, un uso illegittimo del muro perimetrale, l’apertura di un varco da parte di un condomino per consentire la comunicazione tra il proprio appartamento ed altra unità immobiliare attigua, di sua proprietà, ma ricompresa in altro edificio condominiale, perchè il collegamento determinerebbe inevitabilmente la creazione di una servitù a carico delle fondazioni, del suolo e delle strutture del fabbricato (Cass. 1708/1998); al pari non è consentito l’abbattimento di un muro perimetrale in cemento armato, perchè incidendo sulla sostanza essenziale della cosa, non rientra nell’ambito della disciplina di cui all’art. 1102 c.c. costituendo invece innovazione soggetta alle regole dettate dall’art. 1120 c.c. (Cass. n. 3741/1982).

Vi sono infine i muri divisori, muri che hanno la funzione di separare le diverse unità o i locali interni di una singola unità immobiliare. Essi non possono essere equiparati ai muri maestri né alle parti dell’edificio necessarie all’uso comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. (Cass. 03/1975). Sono in regime di comproprietà tra i proprietari confinanti o di proprietà esclusiva del condomino proprietario dell’appartamento cui fungono da divisori ma avendo la funzione di separare le parti comuni da quelle esclusive all’interno dell’edificio condominiale sono in regime di comproprietà tra il condominio e il relativo proprietario. Si presumono, altresì, comuni, i muri di separazione tra edifici, o che servono da divisione tra corti, giardini e orti, in applicazione della disciplina prevista dall’art. 880 c.c.