Spese condominiali e prescrizione: nel condominio degli edifici vige la regola generale, stabilita dal comma 1 dell’art. 1123 cod. civ., per cui le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione ovvero casi specifici, comunque dettagliatamente disciplinati, che attengono per lo più all’uso differenziato del bene comune e alla destinazione parziale o esclusiva degli anzidetti beni, opere e impianti.
Da ciò discende che, fatta eccezione per le particolarità sopra delineate, l’obbligo contributivo incombe su tutti i condòmini, in relazione alle rispettive quote millesimali.
A tal proposito può accadere che, stante magari l’inerzia dell’amministratore, i contributi condominiali vengano concretamente richiesti, quand’anche giudizialmente, a distanza di anni dall’insorgenza del credito, anche se con la riforma del condominio e, in particolare, con la nuova formulazione dell’art. 63 disp. att. cod. civ., il legislatore pare abbia voluto in qualche modo imporre una scadenza nella riscossione dei contributi, prevedendo la facoltà dello stesso amministratore di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, in caso di mora nei pagamenti protrattasi per oltre un semestre.
In questi casi occorre fare i conti con l’eventuale prescrizione del diritto al pagamento delle quote condominiali che, come è noto, rappresenta un modo di estinzione del diritto, quando il titolare non lo esercita per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge.
Spese condominiali e prescrizione: Il caso
Per poter parlare di questo tema, facciamo riferimento ad una recente sentenza del Giudice di pace di Campobasso, pubblicata in data 5 Aprile 2016 .
In quel giudizio, afferente l’opposizione a decreto ingiuntivo proposta da un condomino avverso l’ingiunzione di pagamento chiesta e ottenuta dal condominio per il pagamento delle quote condominiali, l’opponente eccepiva tra l’altro la prescrizione del diritto di cui era portatore il condominio.
Nella sentenza si affronta innanzitutto la problematica relativa al periodo dell’insorgenza del credito, in altri termini, da quando inizia a decorrere il termine prescrizionale.
A tal proposito, la sentenza sembrerebbe porsi in contrasto con la giurisprudenza più recente formatasi sul punto.
Tanto è vero che nella stessa è dato leggere come: «l’obbligo del condomino di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge con la delibera dell’assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, che può peraltro anche mancare ove esistano le tabelle millesimali, strumento questo che permette di individuare con certezza, attraverso un semplice calcolo matematico, le somme concretamente dovute dai singoli condomini».
Continua il Giudice di pace sostenendo come il riferimento va alle spese di ordinaria gestione «per le quali neppure è indispensabile, se non per una doverosa trasparenza nella gestione stessa, una preventiva approvazione da parte dell’assemblea. Sono esborsi da effettuarsi a scadenze fisse e che parimenti devono essere anticipati dai condomini all’amministratore, il quale può provvedervi sulla base dei poteri attribuitigli dalla legge ed indipendentemente dal deliberato dell’assemblea».
Se da una parte lo stesso sembrerebbe sostenere, pertanto, che l’obbligo di contribuzione sorge nel momento dell’approvazione delle spese, termine pertanto dal quale iniziare a far decorrere la prescrizione, continua in maniera contraddittoria affermando come: «E’ in sede di consuntivo che le spese devono invece essere sottoposte all’approvazione dell’assemblea, unitamente al piano di riparto definitivo. Con l’approvazione del consuntivo l’amministratore adempie il proprio compito di rendere comunque conto ai condomini del proprio operato al termine della gestione; con quella del riparto egli ottiene invece la legittimazione di agire nei confronti dei condomini morosi per il recupero delle somme da loro con certezza dovute. Infatti l’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera assembleare che approva le spese stesse» (Cassazione civile, Sezione II, sentenza 2 settembre 2008, n. 22024), con ciò spostando il tempo dell’insorgenza del credito al momento di approvazione della delibera di ripartizione delle spese, che può anche essere adottata in un momento successivo all’approvazione delle stesse.
La sentenza sicuramente non risulta di immediata intellegibilità e, come detto, sul punto appare oltre modo ambigua, e sembrerebbe sposare la tesi prospettata da una certa giurisprudenza che, tuttavia, specie dopo la riforma del condominio, non appare più condivisibile.
Ed invero, parte della giurisprudenza ha ritenuto che: «L’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente, e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, per cui l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini sia il frutto di una semplice operazione matematica» (Cassazione civile, Sezione II, sent. 21 luglio 2005, n. 15288), di contrario avviso, tuttavia, altra parte della giurisprudenza di legittimità, sia pure risalente, oltre che quella di merito, che sul punto hanno evidenziato come: «L’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio, qualora la ripartizione delle spese sia avvenuta soltanto con l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1135 n. 3 c. c., sorge soltanto dal momento della approvazione della delibera assembleare di ripartizione delle spese; ne consegue che la prescrizione del credito nei confronti di ciascun condomino inizia a decorrere soltanto dalla approvazione della ripartizione delle spese e non dell’esercizio di bilancio» (Cassazione civile, Sezione II, sentenza 5 novembre 1992, n. 11981; Giudice di pace Palermo, 15 novembre 2011).
Orientamento ribadito tuttavia di recente dalla Suprema Corte nella sentenza della II Sezione civile del 25 febbraio 2014, n. 4489 che ha stabilito come la prescrizione: «decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo nei confronti del singolo condomino».
Tale ultima prospettazione appare senz’altro condivisibile, in considerazione del fatto che, se il momento dell’insorgenza dell’obbligazione condominiale venisse effettivamente anticipato a quello della delibera di approvazione delle spese, ciò contrasterebbe con il dettato del nuovo art. 63 disp. att. cod. civ., che appunto prevede come l’amministratore può ottenere, anche senza autorizzazione assembleare, ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva, ma solo sulla scorta dello stato di ripartizione approvato dall’assemblea, e non certo dalla mera approvazione delle spese.
Peraltro, diversamente opinando ci sarebbero evidenti problemi di liquidità ed esigibilità del credito, condizioni indispensabili per l’ottenimento dell’ingiunzione di pagamento.
Chiarito che appare preferibile considerare quale momento iniziale della decorrenza del termine della prescrizione la delibera di approvazione del piano di riparto, analizziamo la durata del predetto termine.
Spese condominiali e prescrizione: il perché della sentenza!
La sentenza in commento si pone in linea con il consolidato orientamento per cui: «In tema di spese condominiali, per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell’articolo 2948 cod. civ., n. 4 in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti” (Ex multis: Cassazione civile, Sezione II, sentenza 25 febbraio 2014, n. 4489), preceduta da analoga sentenza resa in materia di compenso dell’amministratore: «Poiché il credito per le somme anticipate nell’interesse del condominio dall’amministratore trae origine dal rapporto di mandato che intercorre con i condomini, non trova applicazione la prescrizione quinquennale di cui all’articolo 2948 n.4 cod. civ., non trattandosi di obbligazione periodica; né tale carattere riveste l’obbligazione relativa al compenso dovuto all’amministratore, atteso che la durata annuale dell’incarico, comportando la cessazione “ex lege” del rapporto, determina l’obbligo dell’amministratore di rendere il conto alla fine di ciascun anno” (Cassazione civile, Sezione II, sentenza 4 ottobre 2005, n. 19348)
Tuttavia, il termine quinquennale della prescrizione viene espressamente riferito alle solo obbligazioni a carattere periodico, nel caso concreto alle ordinarie spese di gestione, la cui insorgenza infatti ha cadenza annuale ovvero più breve.
Per quanto concerne invece le spese per le quali appare esclusa l’incidenza periodica, il riferimento va alle spese straordinarie che, in quanto tali, sorgono una tantum, in mancanza di diversa disposizione legislativa il termine di prescrizione è quello ordinario, vale a dire decennale, in virtù del disposto di cui all’articolo 2946 cod. civ., per il quale: «Salvi i casi in cui la legge dispone diversamente, i diritti si estinguono per prescrizione con il decorso di dieci anni».
A tal proposito, la sentenza in commento, espressamente riferisce come: «Diverso discorso vale, invece, per le spese relative ai lavori di straordinaria manutenzione, per le quali il termine prescrizionale, in virtù del loro carattere occasionale, si amplia rimanendo normali crediti assoggettati all’ordinario regime di prescrizione di dieci anni. Infatti in un giudizio analogo con la recente sentenza 18826/2015, la quinta sezione civile del Tribunale di Roma ha rigettato un’opposizione a decreto ingiuntivo proposta da alcuni condomini avverso l’atto notificatogli dal condominio al fine di recuperare alcune somme dovute in forza dei lavori di straordinaria manutenzione effettuati sul balcone di loro proprietà. Per il giudice, infatti, il termine breve ha senso solo con riferimento a spese periodiche, che si rinnovano annualmente».
Di talché, per tutte le spese straordinarie, si pensi ad esempio al rifacimento dei balconi, dei solai, delle terrazze o della facciata, fermo restando l’inizio del termine di decorrenza, la prescrizione del diritto al pagamento della quota posta a carico dei singoli condòmini si prescrive in dieci anni.
